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南城商住,为啥泰禾卷入退房潮,万科却安然无恙?

2018-01-12 16:50:02 来源:一本财经网 浏览: 评论: [ ]
2009年巨额投资的“城南计划”让全北京开始向南看,大兴作为北京的南大门开始被市场关注,价值迅速崛起一_本_财_经_网

  2015年开始,大兴义和庄板块,万科、首开、恒大、泰禾等知名开发商集中入驻,区域价值持续升温。

  区域内的代表性楼盘泰禾中央广场LOFT最新价格曾飙升至54000元/平米,与2015年开盘时均价上涨了近2万元/平米。

  然而,自去年326新政以来,北京市场商住项目销量迅速冰封,位于大兴的泰禾中央广场项目也被波及。

  大量业主由于高位接盘,受政策调控影响,纷纷要求退房,使得项目一度陷入“维权门”,纵使项目推出了看似设计完善的返租计划和回购计划,但是可能仍阻挡不了退房潮。

  不过值得注意的是,与泰禾中央广场项目一街之隔的万科天地项目,同属商住Loft公寓产品,虽然销量也受到政策影响而下滑明显,同时万科在政策出台后也同样承诺了无条件退房,为何真正退房者却寥寥无几呢?

  这背后真正的原因是什么呢?

  Part 1

  新机场、京雄高铁等规划利好直接辐射南城

  大疏解背景下,南城的产业聚集带来巨大的商住需求

  南城商住价值平台高,是义和庄商住核心基础

  首先区位上,南城是北京和雄安新区联系的必经之地,也是京津冀一体化的重要节点,未来会成为京津冀协同红利的主要受益者。

  2015年开始施工建设的北京第二机场给南城发展带来了无限想象,未来一个以新机场为核心的庞大的新空港经济圈正在成型。

  2019年正式运营后,由此带来的产业升级和新产业规划将吸引20万的高收入精英人群,大大提升区域人口的结构、数量和质量,成为驱动南城腾飞的财富新翼和区域消费动力的核心,区域价值崛起。

  南城还拥有其它几个大型交通枢纽,北京西站、北京南站、亦庄火车站等,都会带来大量的人口聚集、物流等;

  京雄高铁的规划落定,廊涿城际及S6号线联通城市副中心及二机场,这些交通利好使得南城与雄安新区、与京津冀发展紧密联系,使得产业之间融合贯通一本财经网

  产业对商住的影响比较大,产业集中区的商住产品租金和售价都会比较高。

  在北京大疏解的背景下,南城以其地缘优势和发展空间,承接了部分中心城区疏解出来的产业和人口,而北京新房市场的价格高企和供不应求,使得部分市场需求将转移到南城商住上。

  产业和人口支撑使得商住租金和售价具备上涨基础,可获得长期稳定的出租率和回报率。

  因此,南城的商住仍然具备较高的投资价值面。

  【延展阅读】京津冀协同推进!北京南城商住,有望在2018年率先回暖!

  Part 2

  拿地时间接近,规划条件相似

  万科胜在公园

  泰禾胜在产品居住舒适度

  就拿泰禾和万科相比,拿地时间和规划条件都非常接近。

  两个项目仅一街之隔,各踞守着大兴线义和庄站的一个出口,距离京开高速的直线距离都在2公里以内。

  只是相比泰禾中央广场,万科天地更加靠近公园景观,门口即是公园。同时万科天地属于双地铁出口BPd

  此外,泰禾中央广场自身规划了5万平米的商业配套,万科自建了7万平米下沉式商业广场,比泰禾商业规模更大,未来可聚集更多人气。

  关于项目自身资源优势,泰禾中央广场星级三星半,万科天地星级四星,万科占优势,而且万科的楼面价仅有8000元/平米,而泰禾却在2万/平米。

  同时,万科的密度要更低。

  两个项目同样都是40万平米的综合体,只是万科天地的容积率更低。通常,更低的容积率意味着社区的居住舒适度更高。

  关于项目规划条件,泰禾中央广场星级三星,万科天地星级四星。

  万科自己的物业管理,管理水平优于泰禾。

  两个项目使用的都是自己的物业公司,其中万科物业更具知名度,在2016年已荣获“中国物业服务百强”第一名y_i_b_e_n_c_a_i_j_i_n_g_n_e_t。万科的物业费也较之泰禾中央广场更高。

  从客户的使用成本上来考虑,两个项目星级评级同为四星。

  泰禾取胜在产品创新及居住舒适度上,而万科户型则增加了空间。

  泰禾中央广场45平米户型:室内错层设计,突破了4.2米的层高限制,局部达到了4.5米,空间感更好点。

  同时引入新风和智能家居,主力产品有独立厨房,更注重居住功能。总体户型的居住品质优于万科。

  万科天地43平米户型:采用了中间挑空的形式,首层增加了一个书房,一居变两居,但是空间局促,居住舒适性较之泰禾是偏弱的。

  但是它可以变成一个两居产品,而泰禾仅仅是一个一居室!

  万科天地的梯户比相对更密,常规户型设计,进深略长,而且通燃气;

  综合来看,户型舒适度上,泰禾中央广场评级四星,万科天地三星半www.yibencaijing.net

  从以上分析就可以看出,两个项目的户型居住舒适度上,泰禾占优,但是在万科则取巧的一居变两居,胜在功能增加上,而且有燃气。

  Part 3

  义和庄商住价格前期普遍透支严重

  市场理性回归成为必然

  从上表可以看出,区域内普通商品房的价格在7-8万/平米之间;限价商品房5.5万/平;泰禾中央广场的价格已逼近普通限价商品房,而万科天地由于拿地成本较低,定价上有空间,目前是区域内在售项目里价格最低的,仅40000元/平。

  商住产品分为平层和LOFT产品。根据常规市场经验判断,平层价格应该在周边住宅的50%,LOFT应该在住宅价格的60-70%较为合理。

  大兴义和庄的周边新房住宅均价水平是7-8万/平米,按60%计算,应为4.2万;因此,万科天地卖4万/平米,价位比较合理。

  而泰禾中央广场卖到5.4万/平,虽然项目整体品质不错,但价格明显透支了未来的升值空间,此时万科4万入市,属于市场的理性回归。

  大山老师判断:三年后,随着二机场运营+京雄高铁开通,这个区域商住价格会在5-6万/平米左右。万科天地仍有1.4万/平的溢价空间,按照最小户型43平米计算,未来三年可实现增值60万左右y_i_b_e_n_c_a_i_j_i_n_g_n_e_t

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  ——大山看房——

  京雄高铁+二机场,最有投资价值的南城商住究竟是谁?

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